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原创：郭抒 澳洲的森林大火还在继续。森林大火有多种原因造成。而住宅火灾则往往是可以避免或及时止损的。据维州消防局统计，仅2017年，维州就有近1600起本可以避免的火灾，造成了四千二百万澳元的损失。作为房屋主或开发商，掌握一些基本的消防知识是完全必要的。今年，我们将分几部分来介绍一些在设计和使用房屋时必须知道的消防知识。 上篇：普通住宅的消防知识 （本文） 中篇：用于出租的房屋的消防知识 下篇：高火灾风险区域的房屋消防知识 作为火灾风险评级在中等或低等的住房，也就是绝大多数的郊区独立别墅或联排别墅，不少法律法规有着关于防火的详细规定。如果把这些法律法规充分简化，归纳一下，无非就是两个意思： 第一：确保在火灾发生时，人们能及时撤离 第二：确保一家的火情，在一定时间内不会蔓延到邻居那里 对于第一点，我们着重介绍烟感报警器的相关知识；对于第二点，我们着重介绍防火外墙材料方面的知识。 应该用哪种烟感报警器？ 烟感报警器是每个住宅都要求安装的。从工作原理上分为光电 (photoelectric) 烟感探测器和电离 (ionisation) 烟感探测两种类型。 光电的擅长于探测阴燃火灾（缓慢燃烧且没有过多的火焰的火灾）；电离的擅长于检测快速燃烧的火灾（火焰大）。 好了，不用想也知道，你想要家里装光电的烟感探测器。 但是… 澳大利亚的防火规范中，对于光电烟感探测器在普通民用住宅中并没有强制规定。 电离烟感探测器有着先天不足，可能导致某些火灾无法被及时探查，从而成为一个安全隐患。没有把光电烟感器在普通民宅中进行强制性安装，这是现行法规中的一个瑕疵。 因此，你在购买，或者是让你的建造师购买烟感报警器时，记得要指定光电，而不是电离的。记住，每个光电报警器仅仅比电离的贵一点点，但它能救命！ 交流电供电和电池供电有什么区别？ 交流电供电的最好，不仅不需要担心替换电池。而且每个烟感报警器都是连通在一起的，一个响全部都会响。1997年8月1日后建造的房子都必须安装由240伏交流电源且有备用电池的烟感报警器。电池供电的优点是容易安装，不用走线。 需要在什么地方安装烟感器？ 每一栋住宅都要安装烟感报警器。 每一层楼的楼梯口和每一间卧室的门口，在其附近一定要安排一个烟感报警器。 为什么呢？这样人在熟睡时就能被火警报警惊醒而及时逃离。 […]

原创：郭抒 我站在一幅画的面前。周围有无数来看画展的人。在某一瞬间他们似乎都消失了，整个世界只剩下我和这幅画。 画的是河岸边再平常不过的一片草地，几棵小树歪歪斜斜地随意长着。透过树枝能看到一点干净的河面，还有不远处的一座拱桥，桥上似乎有个人影。遍地的野花和黄中带绿的树叶告诉你这是一个清爽的春日。 当然这些都是经过观察后看到的。第一眼看到这幅画时，在分辨出任何一样上面的东西之前，我看到的是无尽的绿与黄，中间隐约夹杂着一点粉红和蓝紫色。那绿与黄在画面里变化了几百种浓淡与强弱，形成了这柔和、舒适而又通透的春色。 第一眼看到的是无尽的春色 这轻松柔美的春色却偏偏是用厚重有力的笔触来表现的。那笔触大胆随性，张扬自在。但它们好像同时又被某种神秘力量统一起来、驱动起来了。每道笔触都和周围的笔触有着某种联系，并且形成了一股股新的力量。 这背后的神秘力量似乎就是风。无处不在的风，它让整个画面都舞动起来——每一片树叶，每一根小草，每一片花瓣——当然，粗糙的笔触让你根本分辨不出花瓣。但你就是知道：它们都在舞动！ 风中摇曳的树枝 这舞动虽谈不上狂乱，却似乎永不停歇。风似乎要把树叶和花瓣带走，树枝和花枝却顽固地地把它们拉回来。当这简单的机械运动重复了千百次之后，当这单一的运动成为整个画面世界的共同动作之后，当树枝和草地改变了风的方向和力度，进而改变了它们自己下一轮的运动轨迹之后，一个真实而迷乱的世界呈现出来。 整个画面都在旋转！那有力的笔触，循着某种规律，好像不停地延伸开来，从画中辐射到了我的周围，把我笼罩起来，把我整个人拉了进去。我进入到了画中的世界。 那笔触的方向，似乎就是风的轨迹 在这个我从未去过，却又似曾相识的场景里，我依稀有了一丝孩童时期才有过的简单的愉快与满足。但很快我就被那种无孔不入的迷乱包裹起来，有点透不过气来。终于，透过舞动的树枝，我霍然看到那矗立不动的桥，还有那桥上少妇的剪影。眼前的河岸越是迷乱，远处的桥越是岿然不动。我感觉我的心似乎被敲了一下。埋藏在记忆深处的某种情感被唤醒了。但那种情感是那样的模糊和遥不可及，让人产生一种莫名的酸楚。 在外人看来这就是典型的无病呻吟吧？但此时的我明白，我被这幅画打动了。 写下上面这段文字时，距离我站在这画前，已经过去了2年半的时间。但当时观画带来的震撼却没有一点削减。2年半前，墨尔本国立美术馆组织了一次梵高的画展，从世界各地多个美术馆租借了一批梵高的画作，举行了这次名为《梵高与四季》的画展。我一共去看了3次。其中有一次是带着全家一起去的。当时排了很长的队，为了保证能看上，还临时买了美术馆的家庭年票，以便能以VIP身份跳过排队。 看完画展，我陆陆续续找来了梵高的传记、书信集、电影等资料，一一阅读、观看。看完之后，我不禁想试着回顾一下，梵高是怎样炼成的？  梵高 《春日河畔》 又名《春天的塞纳河畔和克利希桥》 （本文完，请关注《梵高是怎样炼成的？（下）》） 这里是郭抒建筑设计事务所 SGA Design的唯一服务号。为事务所客户提供深度个性化服务。为关注者提供澳洲建筑设计、建造和开发中的心得和经验。也会不定期发布一些关于生活的思考和趣事。 本文版权归郭抒所有。未经许可不得进行转载。 Powered by: SGA Design […]

原创：郭抒 最近我们设计的又一批高端住宅陆续开始建造。说起高端住宅，俗称豪宅，被问到的第一个问题往往是： 面积有多大？ 这个问题背后的逻辑是：面积够大，才能算“豪”。这个理解自然是片面的。因为室内面积不等于空间感。重要的事情重复一遍：  室内面积 不等于 空间感  这很好理解： 同样是10平米的房间，给你带来的却不一定是10平米的空间感。  如果这个房间没有窗户，那么就是10平米的空间感；  如果有个落地窗，窗外有个10平米的花园，那就你的空间感就增加了一倍，变成了20平米；  如果另一面墙上还有个高窗，能看到邻居的树梢和远处的蓝天白云，那么空间感就增加好多倍。  更为神奇的是，人的大脑会对看不到的地方进行“脑补”：把看得到的蓝天白云和树梢“延伸”到看不到的地方去。好像墙外不是邻居，没有栅栏，就是公园一样。这时你的空间感几乎扩充到了无尽远，无穷大。  曾经参观过Mornington 半岛的一处豪宅，从窗户一眼望去，是略有起伏的绿草丘陵，间歇有一排排错落而又疏密有致的杨树，再远则是碧蓝的大海。目力所及的地方，除了大海，都是这户人家的。当然，绝大多数房子是不可能“豪华”到这个程度的，因此我们只能利用人脑的特点，用有限的面积来实现无限的空间感。 拥有大空间感，算是豪宅的基本要求之一吧。周一开工的这座房子，建筑面积有700多平米，已经不小了。但为了进一步增加空间感，专门做了一个超大天井。这样一来，门厅、餐厅、多功能室、书房、起居室、便餐区甚至重油烟厨房等都有不同程度的借景，不管你在室内的哪里，都有360度的室外景观。  用有限的室内面积来实现无限的空间感——我们到底能不能做到？一年后答案揭晓 这里是郭抒建筑设计事务所 SGA Design的唯一服务号。为事务所客户提供深度个性化服务。为关注者提供澳洲建筑设计、建造和开发中的心得和经验。也会不定期发布一些关于生活的思考和趣事。 本文版权归郭抒所有。未经许可不得进行转载。 Powered by: SGA Design 郭抒建筑设计事务所 http://www.sgadesign.com.au

原创：郭抒 奇怪得很，澳洲的房子似乎不太重视朝向。不管是50年前造的郊区别墅，还是刚刚开发的海边豪宅，可以发现太多的例子：主要的生活空间不是朝北，即不是朝阳的。（注意，南半球的阳面在北边，与国内刚好相反。） 这是神马情况？ 房屋朝阳是住宅设计的基本要求啊！这太不科学了！经过多年分析，终于找到几条能说服自己的原因。 第一个原因是为了降低建造成本。墨尔本大部分地形高下起伏，大多数普通住宅都是长方型的。这时最节省挖掘成本的选择就是沿着等高线来安排这个长方形——粗略理解就是沿着地势而建。而地势可能向任何方向倾斜，那建出的房子自然也就什么奇葩朝向都有了。 第二个原因是某个方向有重要景观，房子自然朝着这个方向建了。比如市中心东南沿线的从St Kilda到Mornington半岛的几十公里的海岸线，这是墨尔本最贵的房子所在地。特别是临海一线的房子，它们有一个共同的特点：所有房子都朝西。因为大海在西边。价格上千万的是一堆西晒房，是不是很有意思？ 第三个原因似乎和生活习惯有关。源于欧洲的澳洲本地人，生活中一是过度使用空调，减弱了对好朝向的需求；二是又特别热爱户外生活，花大量时间在户外，对室内的阳光似乎不像中国人那么珍惜了。 最后一个原因是很多独立住宅有多个生活空间，除了主要的起居室，还有会客厅，游戏室，休闲室，书房等等。某个生活空间是很可能朝阳的，这也减少了主生活空间朝阳的压力。 在我看来，除了第一条成本原因外，其他一条理由都站不住脚，都是可以克服的。即便成本方面，也是有很多办法来控制的。 一个洒满阳光的住宅，才能被称为“家”！ 这里分享一个简单的办法，来把背阴的房间，变成朝阳的生活空间。 这是我们几年前做的一个住宅。看的是房屋的前脸。面对前脸，右手边有湿地，大海等景观，房屋自然要朝右边开窗，特别是二楼的主卧室，书房等房间。但右手面向的却是背阴的南面。 解决方案就是把屋顶向阳面抬高，开高窗。这样阳光就能从高窗处照进来了。当然，高窗上面要经过计算加一定深度的屋檐，这样既能遮住夏天高角度的阳光，又不会阻挡冬天低角度的阳光。 问题解决了，面向阴面的落地窗解决景观问题；面向阳面的高窗解决阳光问题。就这么简单。 重要的事情再说一遍 一个洒满阳光的住宅，才能被称为“家”！ 这里是郭抒建筑设计事务所 SGA Design的唯一服务号。为事务所客户提供深度个性化服务。为关注者提供澳洲建筑设计、建造和开发中的心得和经验。也会不定期发布一些关于生活的思考和趣事。 本文版权归郭抒所有。未经许可不得进行转载。 Powered by: SGA Design 郭抒建筑设计事务所 […]

原创：郭抒 在上篇中，我们讲述了市政厅的规划部门和VCAT运行的基本模式，以及我们的第一个策略：防患于未然。在本篇中，我们将继续讨论两个硬核策略，然后进行总结。 策略二：主动出击  随着项目规模的扩大，报审的复杂性会增加。除了在上篇中提到的可量化和不可量化的规划纲要之外，还出现了第三类审批依据：城市环境变数。 为了避免用术语来解释术语。我们这样来理解一下： 假设你在进行一个中小型公寓的开发，那么除了上篇中描述的那些控制性和限制性的规划纲要之外，审批单位还会重度考察你所处的地段的具体情况。 在很多时候，你的周边情况形成的小环境对你的项目的影响，很可能会大于明确列出的种种规划要求；与此同时，很多规划要求由强制执行的硬性规定，变成了建议性的要求。 为什么会这样？因为在能建造公寓的地段，往往是在市中心CBD，或者在郊区大型购物中心的周边，其邻居情况已经跟普通住宅区有了很大的变化，而且很可能每块地都有自己独特的周边情况。这种独特性我们姑且称为城市环境变数。其周边情况，可能包括新旧不一的商铺、办公楼、诊所、邮局、公寓、绿地等各种不同类型的建筑，而这些建筑可能有不同的密度，绿化，服务不同的人群，拥有不同的历史价值。 在这种多样化的区域，想要像居民区一样来统一规划是不现实的。理所当然地，这些具体变数，或者说具体情况，应该成为规划审批的重点考察对象。这种具体问题具体分析的规划思路，是澳洲规划理念的一个重要部分。 避免了一刀切自然是好事，但是情况更复杂了，报审难度自然就更大了。因为怎样认识和解读周边情况，一百个人可能有一百个说法。这就是为什么在同一条街上，只相隔几个门牌号，基本的规划纲要也是一样的，但有的项目能获批10层，有的只能8层。 当出现这种情况时，有很大的可能性，市政厅不会顺利批准报审方案，而必须要在VCAT层面解决问题。因此一个常用的策略是及早主动进入VCAT流程。反正市政厅不会批准，那么就尽早申请VCAT仲裁流程，节省宝贵的开发时间吧。 具体方法往往是利用市政厅不能在法定时限内回复，来主动提出VCAT仲裁要求。市政厅在每个回合都有最长60天的回复期要求。如果逾期不予回复，报审者就有权申请VCAT仲裁。 这种策略的好处是缩短了时间，极端情况下在开始规划报审2个月之后（第一个回合），市政厅还没有回复，那时就有权申请VCAT，开始VCAT流程了。 那是不是所有有经验的人都经常使用这个策略呢？ 当然不是。很多情况下，可以采取，而且最好采取下面的第三个策略。 策略三：尽全力缩小论辩范围  注意：这是一个十分有用的高级策略。请用十二分的注意力来阅读下面的文字。 为了理解这个策略。我们有必要了解一下VCAT的运作原理，开始VCAT流程后，会发生什么。 开始VCAT流程后，仲裁双方都要提交自己的主张。通俗讲，就是开发商向VCAT提交图纸和文字，说明我想要建造什么；市政厅向VCAT提交报告，说明我同意方案的哪些部分，不同意哪些部分。然后，双方就针对这些主张来进行陈述，给出专家意见，VCAT则针对这些主张来提出仲裁决定。 而提出这些主张的时间和内容，会由于不同的申请理由而有不同的差别，进而产生不同的结果。正是这一点，形成了本策略的基础。 我们用一个真实的例子来说明。 这个项目地上有一套百年老宅，不能拆除，必须保留。我们在此基础上，在老宅后面和侧面的空地上设计了9套3层的联排别墅，再加上一个公用的地下停车场。这样形成了一个有10套住宅的迷你小区。 市政厅在报审中后期回复的速度非常缓慢，开发商资金压力山大。 市政厅之所以迟迟不给结论，是因为他们内部在老宅的保护上比较纠结。在开始设计前，我们已经详细咨询过市政厅，了解了他们想要如何保护这栋老宅。之后的设计也是按照市政厅的书面要求来进行的。 但是到了报审后期，市政厅内部的遗产保护单位似乎改变了看法，提出了更多的要求。这些要求使得我们必须去掉最靠街面的一套联排别墅。否则市政厅就会拒绝我们的申请。我们提出抗议，当初市政厅对此已经有书面的要求，而且我们也照做了呀。对此，市政厅迟迟没有给出一个解释。报审似乎进入一个无解的状态。 此时，我们有两个策略选择： […]

原创：郭抒 在规划报审中，上VCAT是最让人头痛的一个环节。 上VCAT就是通俗说的“打官司”。当市政厅否决了你的规划报审时，你可以去VCAT上诉，要求仲裁。这基本上是唯一的一个挽回报审失败的机会。 VCAT的中文全称是维州民事及行政仲裁庭。各州都有类似机构，比如新州的叫做CTTT（消费者、行业及租赁仲裁庭）等等。各州仲裁庭的名称不同，但管辖范围及运作原理大体一致。因此本文仅以维州的VCAT为例进行讲述。 预警：由于本文需要一定的相关知识基础，且探讨的是一些中高级的策略。没有VCAT经历的朋友读起来可能会有点烧脑。 好了，我们假设你已经熟悉下面的基本概念： 市政厅必须执行VCAT的仲裁令。如果你在VCAT赢了，那么市政厅必须放弃之前的否决决定，改为同意你的规划申请。 上VCAT的双方和仲裁内容是多种多样的：主要有这几种情况： 第一种，当市政厅否决你的申请时，你针对这个否决决定提起仲裁要求； 第二种，当市政厅同意你的申请，但有附加条款，而你又不满意附加条款时，你针对附加条款提起仲裁要求； 第三种，当市政厅同意你的申请，但有第三方（通常是你的邻居）不满意时，他们针对政府的同意决定提起仲裁要求。 每一种情况都有很多策略可以讨论。本文仅讨论最为麻烦的第一种情况下，如何提高胜算。 策略一：防患于未然 从VCAT的名称上可以看出，这个仲裁庭管辖的范围是很宽的，绝不仅仅只是规划报审方面的案子。而且全州就只有一个VCAT。再加上现在市政厅，尤其是老区的市政厅在审批上总体倾向于保守，无形中增加了VCAT的案子数量。因此VCAT整个过程时间相当漫长。仅排队等待就很容易超过半年。之后的3个标准流程，加上听证会之后做决定的时间，很容易同样超过半年。这额外的至少一年时间，对于借贷开发带来利息压力自然是非常巨大的。再加上去VCAT的各种费用，使得整体成本相当可观。 因此作为2～5套的小型开发而言，最佳策略自然是避免上VCAT。这听起来像是废话，要做到却不容易。进一步的，既要避免上VCAT，又要保证较好的投资回报率，这就难上加难了。 我们把保证较好的投资回报率，在这里简单地用实现物业的大面积来代替。一般说来，报审难度和房屋面积是成正比的。面积越大，审批越难。面积达到一定的程度，市政厅就可能会否决，就需要上VCAT。而由于一个设计中有太多的因素决定了市政厅的决定，因此好多项目的面积还未达到市政厅能接受的极限，就被否决，而不得不上VCAT了。 因此目前我们要做的，就是找到这个市政厅的极限，在不上VCAT前提下，实现批文面积的最大化。 不幸的是，所谓的市政厅能接受的面积极限是不会明确在规划政策中给出的，而且往往是随着项目的变化和审批人员的异同而变化的。 为什么呢？ 市政厅的审核依据是规划纲要。如果要给规划纲要分一个类，那么可以分为“可量化的”和“不可量化的”两种。 “可量化的”相对容易达标，比如占地面积，红线退让，绿化率等等。 “不可量化的”就是难点了。比如有一条市政厅最看重的“尊重街区风貌”的要求。什么叫“尊重”？什么叫“不尊重”？又比如，“尽量减轻对邻居的视觉冲击”。什么叫“减轻”，多轻算“轻”？这些要求没有任何量化标准来判断。这些东西会随着地块所处地段的周边街区情况变化而变化，会随着审批人员对政策的理解深度和把握尺度不同而变化。这正是市政厅能接受的极限不确定的根本原因。这时设计师的设计，以及对设计的说明（Presentation），还有同市政厅审核官员的互动沟通，就很重要了。 举个例子： 下图这块地在Glen Waverley，属莫那什市政厅管辖。地块只有760m2。常规来说最多只能设计开发2套4卧室的住宅。但由于种种原因，业主必须要开发3套。怎样满足业主要求，又避免上VCAT呢？经过仔细研究，我们发现这块地虽然面积不大，但是临街窄，后院宽，而且后院朝阳。这样的地形如果巧妙利用的话，超过常规是有可能的。于是我们在临街安排了一套3房+1书房的双层住宅（U1），在后面安排了一对连体双层住宅。一为3房+1书房（U3），一为2房+1书房（U2）。这样竟然3套住宅都相对舒服地安排到了这块不大的地块上。而且还做到了每一套所有的客厅和大多数卧室都是朝阳的。 在可量化的指标上，这个设计满足所有的规划要求，市政厅或邻居应该挑不出任何硬伤。因此工作的重点就是在“不可量化”的指标上了。 […]

原创：郭抒 每当被告知规划报审的时间需要8至10个月，最好要做好1年的准备时，新手开发商们会露出惊讶的神色，有开发经验的则往往会问是不是还要更长的时间保险一点。 的确，澳洲的房产开发中，规划报审耗时极长。如何提高规划报审的速度，是大家都关心的一个问题。 为了探讨这个问题，我们来讲一个故事。 先介绍一下出场人物和一个基本概念： 2个人物  规划部门 准确的说是市政府下的规划部门，有时候人们会把市政府（City Council）和规划部门（Town Planning Department）混用。通常情况下指的都是规划部门。 水务公司 规划部门好比一个前台窗口，它在审批过程中，需要其他部门来配合。如市政府内部的交通部门，园林部门；或外部的其他单位，如公路局、水务公司等等。 1个概念  Easement Easement就是地役权。说实话地役权这个翻译有点不知所云。用一个不太严谨的表述，Easement就是在你土地范围内，通常是后院围栏旁边，有公共管道埋在地下。埋管道这个区域的地是你的，你可以在上面种花种草，或是搭建一些临时建筑，但是不能搭建永久建筑。因为市政府，或是水务公司拥有这一小块地的地役权，他们可能在将来的某个时候要来这里升级管道或者干点别的什么。所以你的房子必须建造在这个区域之外。关于地役权，其实有很多有趣的东西，我们将来再专文讲述。目前有这个理解就足够了。为了叙述方便，我们把Easement简单粗暴地称为“不可建房区“。 下面故事开始了。 假设你有一块地，后面有一个不可建房区。深色部分就是不可建房区。 好了，为了最大化开发收益，我们往往要最大化房屋面积。OK，那避开“不可建房区”不就行了：贴着这条虚线建。 这样做可以吗？理论上没毛病。但实际上这往往成为一个地雷：将来也许会造成时间上的大量延误，产生重大的开发损失。 这是怎么发生的呢？我们来看规划部门的运作方式。规划部门收到你的申请后，一看后面有个“不可建房区”，于是就把申请抄送一份给水务公司。请他们对此提出会审意见。 然后，然后就没有然后了。 规划部门然后就开始看它自己关注的那些问题，如占地面积，阴影投射，隐私保护，街区风貌，等等等等。至于水务公司有什么意见，规划部门的态度基本是：“我已经问过了啊，他们回不回答我控制不了。” 再来看水务公司这边。水务公司一天可能要收到几十份会审要求，可能几个月都回复不了你的这份。（别忘了这里是澳洲）。 好了，几个月内，你一直在忙着满足规划部门的各种要求，调整图纸，补充材料，进行公示……。忙了大半年，规划部门终于同意发放批文了。真是一切顺利！规划部门盖章前，一看水务公司的会审意见还没有收到。这时候它会去水务公司催吗？绝对不会的。它没有这个义务。但是程序上它是不会出错的。因此大笔一挥，在给你的批文上加上一条限制条款：“关于不可建房区必须满足相关权威机构的相关要求。” 好家伙，说得滴水不漏。连水务公司的名称都不用提。看来“相关部门”的用法是世界通行啊！至此，一个结实的地雷埋设完毕。 […]

Australia Chinese Association 2017 Spring Jazz Chill-out Night As one of the key members of A.C.B.A (Australian Chinese Building Association), Shu Guo(Director of SGA Design) attended […]