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原创：郭抒 在上篇中，我们讲述了市政厅的规划部门和VCAT运行的基本模式，以及我们的第一个策略：防患于未然。在本篇中，我们将继续讨论两个硬核策略，然后进行总结。 策略二：主动出击  随着项目规模的扩大，报审的复杂性会增加。除了在上篇中提到的可量化和不可量化的规划纲要之外，还出现了第三类审批依据：城市环境变数。 为了避免用术语来解释术语。我们这样来理解一下： 假设你在进行一个中小型公寓的开发，那么除了上篇中描述的那些控制性和限制性的规划纲要之外，审批单位还会重度考察你所处的地段的具体情况。 在很多时候，你的周边情况形成的小环境对你的项目的影响，很可能会大于明确列出的种种规划要求；与此同时，很多规划要求由强制执行的硬性规定，变成了建议性的要求。 为什么会这样？因为在能建造公寓的地段，往往是在市中心CBD，或者在郊区大型购物中心的周边，其邻居情况已经跟普通住宅区有了很大的变化，而且很可能每块地都有自己独特的周边情况。这种独特性我们姑且称为城市环境变数。其周边情况，可能包括新旧不一的商铺、办公楼、诊所、邮局、公寓、绿地等各种不同类型的建筑，而这些建筑可能有不同的密度，绿化，服务不同的人群，拥有不同的历史价值。 在这种多样化的区域，想要像居民区一样来统一规划是不现实的。理所当然地，这些具体变数，或者说具体情况，应该成为规划审批的重点考察对象。这种具体问题具体分析的规划思路，是澳洲规划理念的一个重要部分。 避免了一刀切自然是好事，但是情况更复杂了，报审难度自然就更大了。因为怎样认识和解读周边情况，一百个人可能有一百个说法。这就是为什么在同一条街上，只相隔几个门牌号，基本的规划纲要也是一样的，但有的项目能获批10层，有的只能8层。 当出现这种情况时，有很大的可能性，市政厅不会顺利批准报审方案，而必须要在VCAT层面解决问题。因此一个常用的策略是及早主动进入VCAT流程。反正市政厅不会批准，那么就尽早申请VCAT仲裁流程，节省宝贵的开发时间吧。 具体方法往往是利用市政厅不能在法定时限内回复，来主动提出VCAT仲裁要求。市政厅在每个回合都有最长60天的回复期要求。如果逾期不予回复，报审者就有权申请VCAT仲裁。 这种策略的好处是缩短了时间，极端情况下在开始规划报审2个月之后（第一个回合），市政厅还没有回复，那时就有权申请VCAT，开始VCAT流程了。 那是不是所有有经验的人都经常使用这个策略呢？ 当然不是。很多情况下，可以采取，而且最好采取下面的第三个策略。 策略三：尽全力缩小论辩范围  注意：这是一个十分有用的高级策略。请用十二分的注意力来阅读下面的文字。 为了理解这个策略。我们有必要了解一下VCAT的运作原理，开始VCAT流程后，会发生什么。 开始VCAT流程后，仲裁双方都要提交自己的主张。通俗讲，就是开发商向VCAT提交图纸和文字，说明我想要建造什么；市政厅向VCAT提交报告，说明我同意方案的哪些部分，不同意哪些部分。然后，双方就针对这些主张来进行陈述，给出专家意见，VCAT则针对这些主张来提出仲裁决定。 而提出这些主张的时间和内容，会由于不同的申请理由而有不同的差别，进而产生不同的结果。正是这一点，形成了本策略的基础。 我们用一个真实的例子来说明。 这个项目地上有一套百年老宅，不能拆除，必须保留。我们在此基础上，在老宅后面和侧面的空地上设计了9套3层的联排别墅，再加上一个公用的地下停车场。这样形成了一个有10套住宅的迷你小区。 市政厅在报审中后期回复的速度非常缓慢，开发商资金压力山大。 市政厅之所以迟迟不给结论，是因为他们内部在老宅的保护上比较纠结。在开始设计前，我们已经详细咨询过市政厅，了解了他们想要如何保护这栋老宅。之后的设计也是按照市政厅的书面要求来进行的。 但是到了报审后期，市政厅内部的遗产保护单位似乎改变了看法，提出了更多的要求。这些要求使得我们必须去掉最靠街面的一套联排别墅。否则市政厅就会拒绝我们的申请。我们提出抗议，当初市政厅对此已经有书面的要求，而且我们也照做了呀。对此，市政厅迟迟没有给出一个解释。报审似乎进入一个无解的状态。 此时，我们有两个策略选择： […]

原创：郭抒 在规划报审中，上VCAT是最让人头痛的一个环节。 上VCAT就是通俗说的“打官司”。当市政厅否决了你的规划报审时，你可以去VCAT上诉，要求仲裁。这基本上是唯一的一个挽回报审失败的机会。 VCAT的中文全称是维州民事及行政仲裁庭。各州都有类似机构，比如新州的叫做CTTT（消费者、行业及租赁仲裁庭）等等。各州仲裁庭的名称不同，但管辖范围及运作原理大体一致。因此本文仅以维州的VCAT为例进行讲述。 预警：由于本文需要一定的相关知识基础，且探讨的是一些中高级的策略。没有VCAT经历的朋友读起来可能会有点烧脑。 好了，我们假设你已经熟悉下面的基本概念： 市政厅必须执行VCAT的仲裁令。如果你在VCAT赢了，那么市政厅必须放弃之前的否决决定，改为同意你的规划申请。 上VCAT的双方和仲裁内容是多种多样的：主要有这几种情况： 第一种，当市政厅否决你的申请时，你针对这个否决决定提起仲裁要求； 第二种，当市政厅同意你的申请，但有附加条款，而你又不满意附加条款时，你针对附加条款提起仲裁要求； 第三种，当市政厅同意你的申请，但有第三方（通常是你的邻居）不满意时，他们针对政府的同意决定提起仲裁要求。 每一种情况都有很多策略可以讨论。本文仅讨论最为麻烦的第一种情况下，如何提高胜算。 策略一：防患于未然 从VCAT的名称上可以看出，这个仲裁庭管辖的范围是很宽的，绝不仅仅只是规划报审方面的案子。而且全州就只有一个VCAT。再加上现在市政厅，尤其是老区的市政厅在审批上总体倾向于保守，无形中增加了VCAT的案子数量。因此VCAT整个过程时间相当漫长。仅排队等待就很容易超过半年。之后的3个标准流程，加上听证会之后做决定的时间，很容易同样超过半年。这额外的至少一年时间，对于借贷开发带来利息压力自然是非常巨大的。再加上去VCAT的各种费用，使得整体成本相当可观。 因此作为2～5套的小型开发而言，最佳策略自然是避免上VCAT。这听起来像是废话，要做到却不容易。进一步的，既要避免上VCAT，又要保证较好的投资回报率，这就难上加难了。 我们把保证较好的投资回报率，在这里简单地用实现物业的大面积来代替。一般说来，报审难度和房屋面积是成正比的。面积越大，审批越难。面积达到一定的程度，市政厅就可能会否决，就需要上VCAT。而由于一个设计中有太多的因素决定了市政厅的决定，因此好多项目的面积还未达到市政厅能接受的极限，就被否决，而不得不上VCAT了。 因此目前我们要做的，就是找到这个市政厅的极限，在不上VCAT前提下，实现批文面积的最大化。 不幸的是，所谓的市政厅能接受的面积极限是不会明确在规划政策中给出的，而且往往是随着项目的变化和审批人员的异同而变化的。 为什么呢？ 市政厅的审核依据是规划纲要。如果要给规划纲要分一个类，那么可以分为“可量化的”和“不可量化的”两种。 “可量化的”相对容易达标，比如占地面积，红线退让，绿化率等等。 “不可量化的”就是难点了。比如有一条市政厅最看重的“尊重街区风貌”的要求。什么叫“尊重”？什么叫“不尊重”？又比如，“尽量减轻对邻居的视觉冲击”。什么叫“减轻”，多轻算“轻”？这些要求没有任何量化标准来判断。这些东西会随着地块所处地段的周边街区情况变化而变化，会随着审批人员对政策的理解深度和把握尺度不同而变化。这正是市政厅能接受的极限不确定的根本原因。这时设计师的设计，以及对设计的说明（Presentation），还有同市政厅审核官员的互动沟通，就很重要了。 举个例子： 下图这块地在Glen Waverley，属莫那什市政厅管辖。地块只有760m2。常规来说最多只能设计开发2套4卧室的住宅。但由于种种原因，业主必须要开发3套。怎样满足业主要求，又避免上VCAT呢？经过仔细研究，我们发现这块地虽然面积不大，但是临街窄，后院宽，而且后院朝阳。这样的地形如果巧妙利用的话，超过常规是有可能的。于是我们在临街安排了一套3房+1书房的双层住宅（U1），在后面安排了一对连体双层住宅。一为3房+1书房（U3），一为2房+1书房（U2）。这样竟然3套住宅都相对舒服地安排到了这块不大的地块上。而且还做到了每一套所有的客厅和大多数卧室都是朝阳的。 在可量化的指标上，这个设计满足所有的规划要求，市政厅或邻居应该挑不出任何硬伤。因此工作的重点就是在“不可量化”的指标上了。 […]

原创：郭抒 每当被告知规划报审的时间需要8至10个月，最好要做好1年的准备时，新手开发商们会露出惊讶的神色，有开发经验的则往往会问是不是还要更长的时间保险一点。 的确，澳洲的房产开发中，规划报审耗时极长。如何提高规划报审的速度，是大家都关心的一个问题。 为了探讨这个问题，我们来讲一个故事。 先介绍一下出场人物和一个基本概念： 2个人物  规划部门 准确的说是市政府下的规划部门，有时候人们会把市政府（City Council）和规划部门（Town Planning Department）混用。通常情况下指的都是规划部门。 水务公司 规划部门好比一个前台窗口，它在审批过程中，需要其他部门来配合。如市政府内部的交通部门，园林部门；或外部的其他单位，如公路局、水务公司等等。 1个概念  Easement Easement就是地役权。说实话地役权这个翻译有点不知所云。用一个不太严谨的表述，Easement就是在你土地范围内，通常是后院围栏旁边，有公共管道埋在地下。埋管道这个区域的地是你的，你可以在上面种花种草，或是搭建一些临时建筑，但是不能搭建永久建筑。因为市政府，或是水务公司拥有这一小块地的地役权，他们可能在将来的某个时候要来这里升级管道或者干点别的什么。所以你的房子必须建造在这个区域之外。关于地役权，其实有很多有趣的东西，我们将来再专文讲述。目前有这个理解就足够了。为了叙述方便，我们把Easement简单粗暴地称为“不可建房区“。 下面故事开始了。 假设你有一块地，后面有一个不可建房区。深色部分就是不可建房区。 好了，为了最大化开发收益，我们往往要最大化房屋面积。OK，那避开“不可建房区”不就行了：贴着这条虚线建。 这样做可以吗？理论上没毛病。但实际上这往往成为一个地雷：将来也许会造成时间上的大量延误，产生重大的开发损失。 这是怎么发生的呢？我们来看规划部门的运作方式。规划部门收到你的申请后，一看后面有个“不可建房区”，于是就把申请抄送一份给水务公司。请他们对此提出会审意见。 然后，然后就没有然后了。 规划部门然后就开始看它自己关注的那些问题，如占地面积，阴影投射，隐私保护，街区风貌，等等等等。至于水务公司有什么意见，规划部门的态度基本是：“我已经问过了啊，他们回不回答我控制不了。” 再来看水务公司这边。水务公司一天可能要收到几十份会审要求，可能几个月都回复不了你的这份。（别忘了这里是澳洲）。 好了，几个月内，你一直在忙着满足规划部门的各种要求，调整图纸，补充材料，进行公示……。忙了大半年，规划部门终于同意发放批文了。真是一切顺利！规划部门盖章前，一看水务公司的会审意见还没有收到。这时候它会去水务公司催吗？绝对不会的。它没有这个义务。但是程序上它是不会出错的。因此大笔一挥，在给你的批文上加上一条限制条款：“关于不可建房区必须满足相关权威机构的相关要求。” 好家伙，说得滴水不漏。连水务公司的名称都不用提。看来“相关部门”的用法是世界通行啊！至此，一个结实的地雷埋设完毕。 […]