SGA News

January 20, 2020

澳洲规划报审的秘密(之三)——如何提高VCAT的胜算(下)

原创:郭抒 在上篇中,我们讲述了市政厅的规划部门和VCAT运行的基本模式,以及我们的第一个策略:防患于未然。在本篇中,我们将继续讨论两个硬核策略,然后进行总结。 策略二:主动出击  随着项目规模的扩大,报审的复杂性会增加。除了在上篇中提到的可量化和不可量化的规划纲要之外,还出现了第三类审批依据:城市环境变数。 为了避免用术语来解释术语。我们这样来理解一下: 假设你在进行一个中小型公寓的开发,那么除了上篇中描述的那些控制性和限制性的规划纲要之外,审批单位还会重度考察你所处的地段的具体情况。 在很多时候,你的周边情况形成的小环境对你的项目的影响,很可能会大于明确列出的种种规划要求;与此同时,很多规划要求由强制执行的硬性规定,变成了建议性的要求。 为什么会这样?因为在能建造公寓的地段,往往是在市中心CBD,或者在郊区大型购物中心的周边,其邻居情况已经跟普通住宅区有了很大的变化,而且很可能每块地都有自己独特的周边情况。这种独特性我们姑且称为城市环境变数。其周边情况,可能包括新旧不一的商铺、办公楼、诊所、邮局、公寓、绿地等各种不同类型的建筑,而这些建筑可能有不同的密度,绿化,服务不同的人群,拥有不同的历史价值。 在这种多样化的区域,想要像居民区一样来统一规划是不现实的。理所当然地,这些具体变数,或者说具体情况,应该成为规划审批的重点考察对象。这种具体问题具体分析的规划思路,是澳洲规划理念的一个重要部分。 避免了一刀切自然是好事,但是情况更复杂了,报审难度自然就更大了。因为怎样认识和解读周边情况,一百个人可能有一百个说法。这就是为什么在同一条街上,只相隔几个门牌号,基本的规划纲要也是一样的,但有的项目能获批10层,有的只能8层。 当出现这种情况时,有很大的可能性,市政厅不会顺利批准报审方案,而必须要在VCAT层面解决问题。因此一个常用的策略是及早主动进入VCAT流程。反正市政厅不会批准,那么就尽早申请VCAT仲裁流程,节省宝贵的开发时间吧。 具体方法往往是利用市政厅不能在法定时限内回复,来主动提出VCAT仲裁要求。市政厅在每个回合都有最长60天的回复期要求。如果逾期不予回复,报审者就有权申请VCAT仲裁。 这种策略的好处是缩短了时间,极端情况下在开始规划报审2个月之后(第一个回合),市政厅还没有回复,那时就有权申请VCAT,开始VCAT流程了。 那是不是所有有经验的人都经常使用这个策略呢? 当然不是。很多情况下,可以采取,而且最好采取下面的第三个策略。 策略三:尽全力缩小论辩范围  注意:这是一个十分有用的高级策略。请用十二分的注意力来阅读下面的文字。 为了理解这个策略。我们有必要了解一下VCAT的运作原理,开始VCAT流程后,会发生什么。 开始VCAT流程后,仲裁双方都要提交自己的主张。通俗讲,就是开发商向VCAT提交图纸和文字,说明我想要建造什么;市政厅向VCAT提交报告,说明我同意方案的哪些部分,不同意哪些部分。然后,双方就针对这些主张来进行陈述,给出专家意见,VCAT则针对这些主张来提出仲裁决定。 而提出这些主张的时间和内容,会由于不同的申请理由而有不同的差别,进而产生不同的结果。正是这一点,形成了本策略的基础。 我们用一个真实的例子来说明。 这个项目地上有一套百年老宅,不能拆除,必须保留。我们在此基础上,在老宅后面和侧面的空地上设计了9套3层的联排别墅,再加上一个公用的地下停车场。这样形成了一个有10套住宅的迷你小区。 市政厅在报审中后期回复的速度非常缓慢,开发商资金压力山大。 市政厅之所以迟迟不给结论,是因为他们内部在老宅的保护上比较纠结。在开始设计前,我们已经详细咨询过市政厅,了解了他们想要如何保护这栋老宅。之后的设计也是按照市政厅的书面要求来进行的。 但是到了报审后期,市政厅内部的遗产保护单位似乎改变了看法,提出了更多的要求。这些要求使得我们必须去掉最靠街面的一套联排别墅。否则市政厅就会拒绝我们的申请。我们提出抗议,当初市政厅对此已经有书面的要求,而且我们也照做了呀。对此,市政厅迟迟没有给出一个解释。报审似乎进入一个无解的状态。 此时,我们有两个策略选择: […]
January 20, 2020

澳洲规划报审的秘密(之二)——如何提高VCAT的胜算(上)

原创:郭抒 在规划报审中,上VCAT是最让人头痛的一个环节。 上VCAT就是通俗说的“打官司”。当市政厅否决了你的规划报审时,你可以去VCAT上诉,要求仲裁。这基本上是唯一的一个挽回报审失败的机会。 VCAT的中文全称是维州民事及行政仲裁庭。各州都有类似机构,比如新州的叫做CTTT(消费者、行业及租赁仲裁庭)等等。各州仲裁庭的名称不同,但管辖范围及运作原理大体一致。因此本文仅以维州的VCAT为例进行讲述。 预警:由于本文需要一定的相关知识基础,且探讨的是一些中高级的策略。没有VCAT经历的朋友读起来可能会有点烧脑。 好了,我们假设你已经熟悉下面的基本概念: 市政厅必须执行VCAT的仲裁令。如果你在VCAT赢了,那么市政厅必须放弃之前的否决决定,改为同意你的规划申请。 上VCAT的双方和仲裁内容是多种多样的:主要有这几种情况: 第一种,当市政厅否决你的申请时,你针对这个否决决定提起仲裁要求; 第二种,当市政厅同意你的申请,但有附加条款,而你又不满意附加条款时,你针对附加条款提起仲裁要求; 第三种,当市政厅同意你的申请,但有第三方(通常是你的邻居)不满意时,他们针对政府的同意决定提起仲裁要求。 每一种情况都有很多策略可以讨论。本文仅讨论最为麻烦的第一种情况下,如何提高胜算。 策略一:防患于未然 从VCAT的名称上可以看出,这个仲裁庭管辖的范围是很宽的,绝不仅仅只是规划报审方面的案子。而且全州就只有一个VCAT。再加上现在市政厅,尤其是老区的市政厅在审批上总体倾向于保守,无形中增加了VCAT的案子数量。因此VCAT整个过程时间相当漫长。仅排队等待就很容易超过半年。之后的3个标准流程,加上听证会之后做决定的时间,很容易同样超过半年。这额外的至少一年时间,对于借贷开发带来利息压力自然是非常巨大的。再加上去VCAT的各种费用,使得整体成本相当可观。 因此作为2~5套的小型开发而言,最佳策略自然是避免上VCAT。这听起来像是废话,要做到却不容易。进一步的,既要避免上VCAT,又要保证较好的投资回报率,这就难上加难了。 我们把保证较好的投资回报率,在这里简单地用实现物业的大面积来代替。一般说来,报审难度和房屋面积是成正比的。面积越大,审批越难。面积达到一定的程度,市政厅就可能会否决,就需要上VCAT。而由于一个设计中有太多的因素决定了市政厅的决定,因此好多项目的面积还未达到市政厅能接受的极限,就被否决,而不得不上VCAT了。 因此目前我们要做的,就是找到这个市政厅的极限,在不上VCAT前提下,实现批文面积的最大化。 不幸的是,所谓的市政厅能接受的面积极限是不会明确在规划政策中给出的,而且往往是随着项目的变化和审批人员的异同而变化的。 为什么呢? 市政厅的审核依据是规划纲要。如果要给规划纲要分一个类,那么可以分为“可量化的”和“不可量化的”两种。 “可量化的”相对容易达标,比如占地面积,红线退让,绿化率等等。 “不可量化的”就是难点了。比如有一条市政厅最看重的“尊重街区风貌”的要求。什么叫“尊重”?什么叫“不尊重”?又比如,“尽量减轻对邻居的视觉冲击”。什么叫“减轻”,多轻算“轻”?这些要求没有任何量化标准来判断。这些东西会随着地块所处地段的周边街区情况变化而变化,会随着审批人员对政策的理解深度和把握尺度不同而变化。这正是市政厅能接受的极限不确定的根本原因。这时设计师的设计,以及对设计的说明(Presentation),还有同市政厅审核官员的互动沟通,就很重要了。 举个例子: 下图这块地在Glen Waverley,属莫那什市政厅管辖。地块只有760m2。常规来说最多只能设计开发2套4卧室的住宅。但由于种种原因,业主必须要开发3套。怎样满足业主要求,又避免上VCAT呢?经过仔细研究,我们发现这块地虽然面积不大,但是临街窄,后院宽,而且后院朝阳。这样的地形如果巧妙利用的话,超过常规是有可能的。于是我们在临街安排了一套3房+1书房的双层住宅(U1),在后面安排了一对连体双层住宅。一为3房+1书房(U3),一为2房+1书房(U2)。这样竟然3套住宅都相对舒服地安排到了这块不大的地块上。而且还做到了每一套所有的客厅和大多数卧室都是朝阳的。 在可量化的指标上,这个设计满足所有的规划要求,市政厅或邻居应该挑不出任何硬伤。因此工作的重点就是在“不可量化”的指标上了。 […]
January 20, 2020

澳洲规划报审的秘密(之一)——如何提高速度

原创:郭抒 每当被告知规划报审的时间需要8至10个月,最好要做好1年的准备时,新手开发商们会露出惊讶的神色,有开发经验的则往往会问是不是还要更长的时间保险一点。 的确,澳洲的房产开发中,规划报审耗时极长。如何提高规划报审的速度,是大家都关心的一个问题。 为了探讨这个问题,我们来讲一个故事。 先介绍一下出场人物和一个基本概念: 2个人物  规划部门 准确的说是市政府下的规划部门,有时候人们会把市政府(City Council)和规划部门(Town Planning Department)混用。通常情况下指的都是规划部门。 水务公司 规划部门好比一个前台窗口,它在审批过程中,需要其他部门来配合。如市政府内部的交通部门,园林部门;或外部的其他单位,如公路局、水务公司等等。 1个概念  Easement Easement就是地役权。说实话地役权这个翻译有点不知所云。用一个不太严谨的表述,Easement就是在你土地范围内,通常是后院围栏旁边,有公共管道埋在地下。埋管道这个区域的地是你的,你可以在上面种花种草,或是搭建一些临时建筑,但是不能搭建永久建筑。因为市政府,或是水务公司拥有这一小块地的地役权,他们可能在将来的某个时候要来这里升级管道或者干点别的什么。所以你的房子必须建造在这个区域之外。关于地役权,其实有很多有趣的东西,我们将来再专文讲述。目前有这个理解就足够了。为了叙述方便,我们把Easement简单粗暴地称为“不可建房区“。 下面故事开始了。 假设你有一块地,后面有一个不可建房区。深色部分就是不可建房区。 好了,为了最大化开发收益,我们往往要最大化房屋面积。OK,那避开“不可建房区”不就行了:贴着这条虚线建。 这样做可以吗?理论上没毛病。但实际上这往往成为一个地雷:将来也许会造成时间上的大量延误,产生重大的开发损失。 这是怎么发生的呢?我们来看规划部门的运作方式。规划部门收到你的申请后,一看后面有个“不可建房区”,于是就把申请抄送一份给水务公司。请他们对此提出会审意见。 然后,然后就没有然后了。 规划部门然后就开始看它自己关注的那些问题,如占地面积,阴影投射,隐私保护,街区风貌,等等等等。至于水务公司有什么意见,规划部门的态度基本是:“我已经问过了啊,他们回不回答我控制不了。” 再来看水务公司这边。水务公司一天可能要收到几十份会审要求,可能几个月都回复不了你的这份。(别忘了这里是澳洲)。 好了,几个月内,你一直在忙着满足规划部门的各种要求,调整图纸,补充材料,进行公示……。忙了大半年,规划部门终于同意发放批文了。真是一切顺利!规划部门盖章前,一看水务公司的会审意见还没有收到。这时候它会去水务公司催吗?绝对不会的。它没有这个义务。但是程序上它是不会出错的。因此大笔一挥,在给你的批文上加上一条限制条款:“关于不可建房区必须满足相关权威机构的相关要求。” 好家伙,说得滴水不漏。连水务公司的名称都不用提。看来“相关部门”的用法是世界通行啊!至此,一个结实的地雷埋设完毕。 […]
March 27, 2017

郭抒解读2017年维州公寓建造新标准

原创:郭抒建筑设计事务所 澳大利亚维州政府已经确定了维州公寓建造新标准,旨在确保高层公寓拥有足够的光线、空气和空间。 维州政府去年8月早已预示将推行新规,如今尘埃落定,新规将于今年3月正式生效。 维州方案和悉尼方案不同,后者规定了公寓的最低面积标准,包括一房公寓不低于50平米、两房公寓不低于70平米。而这套由规划部长RichardWynne确定的维州新标准,对公寓最低面积没有硬性要求,却把重点细化放在了对房间、功能的最低要求上。 新规要点如下: 房间深度 居住空间(客厅、厨房、餐厅、卧室、书房)天花板至少高2.7米 郭抒解读:以往的公寓,往往是2.4-2.55m层高,中高端公寓才会到达2.7m。高端的更高。强制规定2.7m层高后,每建8层,开发商就会损失一层。或者说,同样情况下,原来可以建9层的,现在只可以建8层了。 朝南(背阴)的居住空间,深度不得超过天花高度的2倍。比如,天花板高2.7m,则离窗户最远的墙,离开窗户不得超过5.4m 郭抒解读:以前不同的Council对南向公寓就有不同程度的限制,比如不少Council会有不成文的规定,要求南向公寓在所有公寓数量中,占比不能超过25%。这个规定是从另一个方面来限制南向公寓的大小。因此在选地设计的时候,优化朝向将是一个主要任务。 其他朝向的居住空间,房间深度不得超过天花高度的2.5倍。同样以2.7m天花板高度为例,则离窗户最远的墙,离开窗户不得超过6.75m。同时,不管天花多高,总深度不得超过8m,在某些特殊情况下可以延伸到9m。 郭抒解读:这条规定同样是为了保证房屋的光照。以前那种狭长的,只有4~5m临街的公寓设计将成为历史。 窗户: 居住空间必须有在外墙的窗户, 房间内任何一点都必须要看得到窗户。 郭抒解读:以前为了高容积率,往往把一个次要卧室放得远离外墙,但卧室必须有窗户,解决办法就是做一个狭窄的天井,开一个内窗;或者是拉一个狭长的走廊,走廊尽头通向外墙。从外形看,这个房间就像一把刀一样,那个走廊就是刀把。我们把这种卧室称为刀斧式卧室。新规定下,小天井和刀斧式都将成为历史。 通风: 新规定要求针对不同的面积,有不同的自然通风要求。 郭抒解读:这条规定的具体数据不太容易有直观理解,因此不列出来了。这条规定同样是为了杜绝采用借光、小天井等方式来给一个居住空间提供窗户的设计。在那种情况下,窗户只能提供光照,没有自然通风,因此往往使用换气扇来换气。新规定下,即便提供一个大型花园天井来采光,如果为了降低防火要求而不提供自然开窗的话,仍然是不可以的。 储物: 一卧室公寓的储藏空间必须有至少6立方米,两卧室9立方米,三卧室及以上12立方米。 郭抒解读:这个规定比别墅的规定还要高!但是想来也不无合理之处:公寓本来就面积有限,储物空间自然越大越好。但是这就意味着需要更大的地下层。 无障碍设计: 新规定提高了无障碍设计的要求。对残疾人使用的房间和卫生间都有一定的最小面积要求。无障碍卧室3×3.4m,卫生间的内部净宽1.2×1.2. 郭抒解读:澳洲对于残障人事的保护已经从公共领域如餐厅、车站,卫生间延申到私人住宅领域。新规定要求每一套公寓中,至少有一个卧室和一个卫生间有无障碍设计。25%的2卧室可以豁免这项规定。举例说明:如果一个公寓楼有10套3房,20套2房,和5套1房。那么其中的10套3房,15套2房和5套1房都要各自有1个无障碍卧室和1个无障碍卫生间。当然,规定中使用的字眼Adaptable,还不是最高级别的accessble。通俗的说就是这些房间,在将来进行适当的改造,比如增加扶手等,就能升级为标准的残疾人无障碍房间。3×3.4m, 这大于很多中低端公寓的房间大小。最占地方的是卫生间,不要小看这1.2 […]