澳洲规划报审的秘密(之一)——如何提高速度

原创:郭抒

每当被告知规划报审的时间需要8至10个月,最好要做好1年的准备时,新手开发商们会露出惊讶的神色,有开发经验的则往往会问是不是还要更长的时间保险一点。

的确,澳洲的房产开发中,规划报审耗时极长。如何提高规划报审的速度,是大家都关心的一个问题。

为了探讨这个问题,我们来讲一个故事。

先介绍一下出场人物和一个基本概念:

2个人物 

规划部门

准确的说是市政府下的规划部门,有时候人们会把市政府(City Council)和规划部门(Town Planning Department)混用。通常情况下指的都是规划部门。

水务公司

规划部门好比一个前台窗口,它在审批过程中,需要其他部门来配合。如市政府内部的交通部门,园林部门;或外部的其他单位,如公路局、水务公司等等。

1个概念 

Easement

Easement就是地役权。说实话地役权这个翻译有点不知所云。用一个不太严谨的表述,Easement就是在你土地范围内,通常是后院围栏旁边,有公共管道埋在地下。埋管道这个区域的地是你的,你可以在上面种花种草,或是搭建一些临时建筑,但是不能搭建永久建筑。因为市政府,或是水务公司拥有这一小块地的地役权,他们可能在将来的某个时候要来这里升级管道或者干点别的什么。所以你的房子必须建造在这个区域之外。关于地役权,其实有很多有趣的东西,我们将来再专文讲述。目前有这个理解就足够了。为了叙述方便,我们把Easement简单粗暴地称为“不可建房区“。

下面故事开始了。

假设你有一块地,后面有一个不可建房区。深色部分就是不可建房区。

好了,为了最大化开发收益,我们往往要最大化房屋面积。OK,那避开“不可建房区”不就行了:贴着这条虚线建。

这样做可以吗?理论上没毛病。但实际上这往往成为一个地雷:将来也许会造成时间上的大量延误,产生重大的开发损失。

这是怎么发生的呢?我们来看规划部门的运作方式。规划部门收到你的申请后,一看后面有个“不可建房区”,于是就把申请抄送一份给水务公司。请他们对此提出会审意见。

然后,然后就没有然后了。

规划部门然后就开始看它自己关注的那些问题,如占地面积,阴影投射,隐私保护,街区风貌,等等等等。至于水务公司有什么意见,规划部门的态度基本是:“我已经问过了啊,他们回不回答我控制不了。”

再来看水务公司这边。水务公司一天可能要收到几十份会审要求,可能几个月都回复不了你的这份。(别忘了这里是澳洲)。

好了,几个月内,你一直在忙着满足规划部门的各种要求,调整图纸,补充材料,进行公示……。忙了大半年,规划部门终于同意发放批文了。真是一切顺利!规划部门盖章前,一看水务公司的会审意见还没有收到。这时候它会去水务公司催吗?绝对不会的。它没有这个义务。但是程序上它是不会出错的。因此大笔一挥,在给你的批文上加上一条限制条款:“关于不可建房区必须满足相关权威机构的相关要求。”

好家伙,说得滴水不漏。连水务公司的名称都不用提。看来“相关部门”的用法是世界通行啊!至此,一个结实的地雷埋设完毕。

拿到规划批文后,你兴高采烈地开始组织画施工图。又经过反复催办后,水务公司的会审意见终于姗姗来迟。

一看之下,傻眼了:会审意见是不批准!原因是下面埋的管道非常靠近“不可建房区”边缘。甚至有些部分已经出了那个区域。你的房子还得要退让更多的空间。

这怎么可能?这是特例吧?!

不幸的事,这种事情经常发生。这些地下管道可能埋设于50年前,甚至更早,它的位置很可能出现在你最不想要的地方。

现在怎么办?

要么改设计,回到规划部门去,申请规划变更。结果是房子变小了,花了额外的半年时间来做变更。原来计划的投资收益都稀释在额外的开发时间里了。

要么花钱改地下管道。注意这个管道不是你的,属于水务公司。但你得出钱做专业设计,满足水务公司的要求后,再出钱来改管道。

不论什么办法,都会造成重大损失。

这学费交得好不冤枉!

那么有可能完全避开这种雷吗?

当然可能了:那就是在报审前就去主动找水务公司,拿到真实的地下管线资料了,再有针对性地进行设计。那么有可能完全避开这种雷吗?

这么一说,是不是觉得本来就应该这样嘛。可惜,这样的“本来应该”人们就是做不到。为什么呢?一些人是没有经验,不知道真正的”不可建房区域“可能比你地契上的”不可建房区域“还要大;另一些人是有侥幸心理,单纯求快。结果欲速不达。

专门找水务公司询问方案是否可行。这相当于替规划部门做了他们应该做的事情。这可能需要在报审阶段延长3-4周的时间。事实上,如果安排得好,可以和别的基础调研一起做。花不了太多时间。但唯有这样,才能杜绝后患

最后回答一下本文题目中提出的问题:如何提高规划报审速度?

答案是这个问题的关注点错了。关键问题不是如何提高速度,而是如何最大限度地降低报审风险,避免意外成本。具体说来,无非两点:

第一:要对规划报审的内部流程有深入了解

第二:对于所有的关键节点,不要报侥幸心理;要花时间去主动解决潜在的问题。比如替规划部门去搜集外部单位的会审意见。

这样做,在报审阶段可能会多花一点时间。但得到的回报是最靠谱的。


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