澳洲规划报审的秘密(之二)——如何提高VCAT的胜算(上)

原创:郭抒

在规划报审中,上VCAT是最让人头痛的一个环节。

上VCAT就是通俗说的“打官司”。当市政厅否决了你的规划报审时,你可以去VCAT上诉,要求仲裁。这基本上是唯一的一个挽回报审失败的机会。

VCAT的中文全称是维州民事及行政仲裁庭。各州都有类似机构,比如新州的叫做CTTT(消费者、行业及租赁仲裁庭)等等。各州仲裁庭的名称不同,但管辖范围及运作原理大体一致。因此本文仅以维州的VCAT为例进行讲述。

预警:由于本文需要一定的相关知识基础,且探讨的是一些中高级的策略。没有VCAT经历的朋友读起来可能会有点烧脑。

好了,我们假设你已经熟悉下面的基本概念:

市政厅必须执行VCAT的仲裁令。如果你在VCAT赢了,那么市政厅必须放弃之前的否决决定,改为同意你的规划申请。

上VCAT的双方和仲裁内容是多种多样的:主要有这几种情况:

第一种,当市政厅否决你的申请时,你针对这个否决决定提起仲裁要求;

第二种,当市政厅同意你的申请,但有附加条款,而你又不满意附加条款时,你针对附加条款提起仲裁要求;

第三种,当市政厅同意你的申请,但有第三方(通常是你的邻居)不满意时,他们针对政府的同意决定提起仲裁要求。

每一种情况都有很多策略可以讨论。本文仅讨论最为麻烦的第一种情况下,如何提高胜算。

策略一:防患于未然

从VCAT的名称上可以看出,这个仲裁庭管辖的范围是很宽的,绝不仅仅只是规划报审方面的案子。而且全州就只有一个VCAT。再加上现在市政厅,尤其是老区的市政厅在审批上总体倾向于保守,无形中增加了VCAT的案子数量。因此VCAT整个过程时间相当漫长。仅排队等待就很容易超过半年。之后的3个标准流程,加上听证会之后做决定的时间,很容易同样超过半年。这额外的至少一年时间,对于借贷开发带来利息压力自然是非常巨大的。再加上去VCAT的各种费用,使得整体成本相当可观。

因此作为2~5套的小型开发而言,最佳策略自然是避免上VCAT。这听起来像是废话,要做到却不容易。进一步的,既要避免上VCAT,又要保证较好的投资回报率,这就难上加难了。

我们把保证较好的投资回报率,在这里简单地用实现物业的大面积来代替。一般说来,报审难度和房屋面积是成正比的。面积越大,审批越难。面积达到一定的程度,市政厅就可能会否决,就需要上VCAT。而由于一个设计中有太多的因素决定了市政厅的决定,因此好多项目的面积还未达到市政厅能接受的极限,就被否决,而不得不上VCAT了。

因此目前我们要做的,就是找到这个市政厅的极限,在不上VCAT前提下,实现批文面积的最大化。

不幸的是,所谓的市政厅能接受的面积极限是不会明确在规划政策中给出的,而且往往是随着项目的变化和审批人员的异同而变化的

为什么呢?

市政厅的审核依据是规划纲要。如果要给规划纲要分一个类,那么可以分为“可量化的”和“不可量化的”两种。

“可量化的”相对容易达标,比如占地面积,红线退让,绿化率等等。

“不可量化的”就是难点了。比如有一条市政厅最看重的“尊重街区风貌”的要求。什么叫“尊重”?什么叫“不尊重”?又比如,“尽量减轻对邻居的视觉冲击”。什么叫“减轻”,多轻算“轻”?这些要求没有任何量化标准来判断。这些东西会随着地块所处地段的周边街区情况变化而变化,会随着审批人员对政策的理解深度和把握尺度不同而变化。这正是市政厅能接受的极限不确定的根本原因。这时设计师的设计,以及对设计的说明(Presentation),还有同市政厅审核官员的互动沟通,就很重要了。

举个例子:

下图这块地在Glen Waverley,属莫那什市政厅管辖。地块只有760m2。常规来说最多只能设计开发2套4卧室的住宅。但由于种种原因,业主必须要开发3套。怎样满足业主要求,又避免上VCAT呢?经过仔细研究,我们发现这块地虽然面积不大,但是临街窄,后院宽,而且后院朝阳。这样的地形如果巧妙利用的话,超过常规是有可能的。于是我们在临街安排了一套3房+1书房的双层住宅(U1),在后面安排了一对连体双层住宅。一为3房+1书房(U3),一为2房+1书房(U2)。这样竟然3套住宅都相对舒服地安排到了这块不大的地块上。而且还做到了每一套所有的客厅和大多数卧室都是朝阳的。

在可量化的指标上,这个设计满足所有的规划要求,市政厅或邻居应该挑不出任何硬伤。因此工作的重点就是在“不可量化”的指标上了。

为了实现3套住宅,这个设计把可用土地(即排除掉必须留出来的后院、前院、车道等空间之后剩下的面积)用得非常满。左右两边都有大量的墙是直接建到边界上的。那么怎样减轻对邻居的“视觉冲击”呢?

首先设计放弃了从第一套(U1)车库可直接进入住宅的小便利,而是把U1的后院安排在车库和客厅之间。这样一石三鸟,既保证了客厅朝阳,又让客厅远离U2二楼带来的阴影,还使得隔壁邻居的窗户对着的是U1的后院,将来他们看到的是U1后院长出来树,而不是建在边界上的墙。

U2则采用了一个6米长的采光天井,既为U2自己的多个房间提供了采光,又最大限度地降低了对邻居的“视觉冲击”。

要知道,在这个边界上,有总长达17米的墙是完全压着边界建造的。但把这17米的墙分成三段之后,对邻居的影响的确是弱化了。右边沿边界的墙则完全和右边邻居的边界墙体重合,没有造成任何的“额外冲击”。

除此之外,在二楼的退让,屋顶的形式,植物的安排,开窗的选择等所有细节上,都是按照上面的原则进行安排的:既要满足规划中房屋的布局和使用上的最优化,又充分考虑对邻居,对街景,对植物等的影响

设计中有了如此充分的考虑,才使得在面积最大化(在这个例子中其实是远远超过了常规水平)的前提下,让市政府所关注的方面都得到了充分的照顾。市政厅没有理由不支持这个方案。事实上,尽管进行了很多轮的商讨,但自始至终,市政厅始终是对方案是持赞成态度的。

至此,成功了一半 !

那么这就能最大化地降低上VCAT的风险了吗?答案是否定的。

这个项目位于一个死胡同里。胡同路的报审过程中往往会收到大量的邻居反对。邻居反对的最大意见是什么?是沿街停车位的潜在缺失。由于胡同路临街停车位少,但住户多,如果再做多套的开发,那么将来邻居要使用本来就很稀缺的停车位就会更为困难。

是的,这样的反对理由在不少人看来是短视的,吹毛求疵的。但却是大量真实存在的。

此外,对于喜欢安静的独栋别墅住宅邻居而言,一下子在旁边增加3套住宅,会增加3倍的噪音和烦扰,的确是很容易产生反感。

如果有大量的邻居反对,市政厅的态度可能会由支持变为反对;即便市政厅支持到底,也很有可能会有邻居上VCAT和市政厅来打官司,要求否决这个项目。

经过和业主的反复商量,我们明确了业主的一个基本判断:周边的邻居是讲道理的

讲道理就好办了。

于是,业主撰写了一封信,我们在信中加入了细致的解释,说明我们是如何在设计中充分保护邻居的光照、隐私等各种利益的。这封以业主的名义的信在公示之前送到了每一户邻居手里。

这样做的目的有二:

第一,在公示前进行主动沟通,表示诚意。

第二,主动解释,尽量避免对设计的曲解。市政厅的正式公示只是一个通知,告知邻居有这么一个开发,图纸在此,欢迎来看图,并提出意见。在这样的语境下,一般人的心态是比较挑剔和敌视的。因而他们在看图时,往往会有意无意地夸大开发对他们的影响。但我们进行主动解释,至少让他们有了一个首先听到我们的声音的机会。

值得注意的是,这个办法是个双刃剑,要慎用。但仅就本项目而言,我们是很幸运的。公示后只有一个对面的邻居提出了两条无关紧要的反对意见。最后我们顺利地收到了市政厅的规划许可。

在只能做2套的地上,不经过VCAT,成功申请下3套。至此大功告成!

如果上面这个例子更多是用设计来说服市政厅和邻居:他们应该接受方案;那么下面这个例子则是利用已有的VCAT判决来说服市政厅应该接受我们的方案。

这个项目位于Macleod。市政厅是一个对开发相对保守的Banyule市政厅。一开始进行得比较顺利,市政厅基本支持方案。但是公示结束后,市政厅接到了多达11个邻居的反对。其中1个还收集了额外7个邻居的签字。

这个街区以独栋房屋为主,而且住户多是在此居住20年以上的老街坊。他们显然被这个3套的开发吓坏了,并且不幸地进行了“大串联”。隔着几条街的邻居都在反对我们这个项目。

显然,这个时候要去一一做邻居的工作可能收效甚微。而市政厅的态度此时也因为大量的反对发生了转变,由支持转为不支持。审核官员说,可能需要进行大幅改动。

由于我们的“可量化指标”完全达标,市政厅此时的解释只能是说我们的开发是“过度开发”。注意,过度开发的“度”,属于不可量化的指标,是一个很难证实或证伪的提法。审核官员进一步说,只有进行大幅改动,我们才有可能变为他们能支持的“适度开发”。

这个项目的定位是给对面积和功能有一定要求的家庭,如果进行大幅改动,必然对投资回报造成不利影响。

怎么办?

只有一个办法:证明我们不是“过度开发”。

我们对方圆1.5公里范围内的类似开发进行了地毯式搜索。每一个开发,具体的设计是怎样的,市政厅是批准还是拒绝,上VCAT后判决如何等都一一做了分析统计。结果显示,周边有20来个开发,类似我们设计密度的4个开发中,结果有1个获得了批准,3个遭到拒绝,但是在上了VCAT后都获得了批准。换句话说,如果市政厅拒绝我们,那么我们上VCAT后赢下来的机会非常大。

我们把这个发现同市政厅进行了沟通。结果非常理想。我们不仅不需要召开同邻居的协调会,市政厅发放了统一许可的决定通知,并且不需要我们对方案进行任何的改动。

从上述两个案例可以看出,在小型开发中,上策是避免上VCAT。但是避免上VCAT并非对市政厅的要求言听计从。因为市政厅的要求出发点是规划纲要,而规划纲要中“不可量化”的那些要求,可能在执行起来由于种种原因(比如邻居反对或尺度把握)而过于严厉。

那么不言听计从,就是和市政厅对着干吗?当然也不是。正确的做法是深度研究规划纲要的要求,尤其是那些“不可量化”的要求。并且向市政厅证明,你的设计是符合规划纲要的制定目的的;对于无法证明的情况,则可研究类似的VCAT判决案例,并证明你的设计是能在VCAT中获胜的。如果你能充分证明这些,那么市政厅是乐于支持你的。因为你已经做了市政厅该做的工作,更重要的是,你是按照市政厅的思路及整个规划系统的设计原理来完成这些工作的。

以上就是第一个策略:防患于未然

接下来我们将讨论更为激进的策略:主动出击,以及在不利情况下如何最小化损失。请关注《澳洲规划报审的秘密(之三)——如何提高VCAT的胜算(下)》

免责申明:本人不是律师。本文不构成任何直接的或间接的法律或投资建议。本文仅从设计师和投资者的角度,探讨一些规划报审中的策略性问题。


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